Abmahnung und fristlose Kündigung: die Vorschriften des BGB
Der Eintrag stellt die Vorschriften des BGB im Wortlaut vor, auf die es bei Abmahnung und fristloser Kündigung im Mietverhältnis ankommen kann. Er sagt nicht voraus, wie ein Einzelfall mit Cannabisbezug ausgeht.
Worum es in diesem Eintrag geht
Wer zur Miete wohnt und Cannabis konsumiert oder anbaut, stößt früher oder später auf die Frage, welche Regeln des Mietrechts in diesem Zusammenhang überhaupt eine Rolle spielen können. Dieser Eintrag nennt die maßgeblichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs und gibt sie im Wortlaut wieder. Er beschränkt sich bewusst darauf, die Normen vorzustellen und ihren Aufbau verständlich zu machen. Einen Ausgang für einen konkreten Fall sagt er nicht voraus. Zugrunde gelegt ist das BGB in der Fassung, die zuletzt durch Artikel 6 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) geändert wurde.
Die Abmahnung und der Anspruch auf Unterlassung
Am Anfang steht häufig die Abmahnung. Das Gesetz verbindet sie in § 541 BGB mit einem Anspruch des Vermieters, der nicht auf eine Beendigung des Mietverhältnisses zielt, sondern darauf, ein bestimmtes Verhalten abzustellen. Der Wortlaut lautet: „Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.“
Die Vorschrift knüpft also an zwei Voraussetzungen an, die im Text ausdrücklich genannt sind: einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache und dessen Fortsetzung trotz Abmahnung. Ob ein bestimmtes Verhalten in einer Wohnung vertragswidrig ist, beantwortet die Norm selbst nicht.
Die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Die weitreichendste Möglichkeit, ein Mietverhältnis zu beenden, ist die außerordentliche fristlose Kündigung. Sie ist in § 543 Absatz 1 BGB geregelt: „Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“
Auffällig ist, dass die Vorschrift beiden Seiten offensteht, also Vermietern wie Mietern. Kern der Regelung ist die Frage der Zumutbarkeit. Der Wortlaut verlangt, alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, nennt dabei insbesondere ein Verschulden der Vertragsparteien und schreibt eine Abwägung der beiderseitigen Interessen vor.
§ 569 BGB: Hausfrieden als wichtiger Grund
Ergänzt wird § 543 BGB durch § 569 Absatz 2 BGB, der den Hausfrieden ausdrücklich anspricht: „Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“
Auch hier genügt nach dem Wortlaut nicht allein eine Störung. Die Vorschrift spricht von einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens und verknüpft sie mit derselben Zumutbarkeitsprüfung, die schon § 543 Absatz 1 BGB enthält: alle Umstände des Einzelfalls, ein etwaiges Verschulden und die Abwägung der Interessen beider Seiten.
Abmahnung oder Frist vor der Kündigung
Für einen bestimmten Fall stellt das Gesetz eine weitere Hürde auf. § 543 Absatz 3 Satz 1 BGB lautet: „Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.“
Damit schließt sich der Kreis zur Abmahnung: Wird die Kündigung auf eine Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag gestützt, sieht der Wortlaut grundsätzlich vor, dass zuvor eine angemessene Abhilfefrist erfolglos verstrichen oder eine Abmahnung erfolglos geblieben ist.
Fristlose Kündigung, Mieter, Cannabis: was sich aus dem Wortlaut ergibt
Bei der fristlosen Kündigung von Mietern wegen Cannabis wird oft eine eindeutige Antwort erwartet. Die Vorschriften geben eine solche Antwort nicht her. Ob der Konsum oder Anbau von Cannabis im Einzelfall eine Kündigung rechtfertigt, hängt nach dem Wortlaut der Normen von allen Umständen ab. Sowohl § 543 Absatz 1 BGB als auch § 569 Absatz 2 BGB stellen ausdrücklich auf die Umstände des Einzelfalls, ein Verschulden und die Abwägung der beiderseitigen Interessen ab.
Für diesen Eintrag wurde keine Entscheidung aus einer amtlichen Veröffentlichung ausgewertet. Aussagen darüber, wie Gerichte vergleichbare Fälle beurteilt haben, enthält er deshalb nicht.
Hinweis
Dieser Eintrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Wer eine Abmahnung oder Kündigung erhalten hat oder eine solche in Erwägung zieht, sollte sich an eine qualifizierte Fachkraft wenden, etwa eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Mietrecht oder eine Mieter- beziehungsweise Vermieterberatung.